2023年5月15日～20日の6日間かけてカナダ不動産の現地視察を行ってきました。

前回の記事では「アーバンスターキャピタルの会社訪問」と「1つ目のプロジェクトのグレンデールマウンテンビューの進捗状況」について紹介しました。

前回の記事
アーバンスターキャピタル現地視察レポート２日目ー会社訪問と土地視察ー

この記事では、現在販売中のコクランレイク（サウス＆ノース）と１つ前のプロジェクトであるホースクリークの土地視察の様子について紹介したいと思います。

夜はアーバンスターキャピタルの関係者が一堂に集まりディナーを楽しみました。アーバンスターの弁護士、コンセプトプランの設計会社、政府関係者、評議員（市議会）のメンバー３人、大地主のコパトーンさんと直接話をました。アーバンスターの会社についてだけでなくコクランという町周辺の土地や住宅に関しても詳しく様子を

アメリカでの生活から今年で16年も経ってしまったので正直私の英語は拙い英語でした。しかし、カナダ人はとても優しいのでゆっくり丁寧に説明してくれました。食事会に関しては次回の記事で配信です。

今回はコクランレイクとホースクリークの土地視察の様子。

コクランレイク（サウス＆ノース）の視察

グレンデールマウンテンビューを視察を終えてからは、コクラン町を通って22号線沿いのコクランレイクを視察してきました。コクランレイクはサウスとノースでそれぞれ順番に資金調達を行っており、サウスは完売、ノースは約15億円の資金調達中です。元々の地主が違ったこともあり別々の資金調達をしておりますが、１つのプロジェクトとして進行しています。

位置情報は以下の通り。

前回の記事でも述べましたが、ダウンタウンからコクラン町を通るハイウェイ1Aと22号線（コクランレイクに繋がる道）は立体交差の工事中です。2023年5月より工事が着工しており、約３年間で工事が完了する予定。現在はラッシュアワー時は渋滞が起きていますが、立体交差が完成したら渋滞が緩和され、北コクランからダウンタウンへのアクセスが非常に良くなります。ちなみにですが、北コクランからコクラン町へは車で7分程度。渋滞が緩和され道路の拡張工事も終わればダウンダウンまで30分程度でいけるそうです。

-コクランノース側の風景-

104エーカーあります。東京ドーム約9個分の大きさなので、見渡す限りアーバンスターの土地。22号線沿いに位置しているためショッピングや居住に最高のロケーションです。22号線に面していますが、少し車で上がった高台になっています。

-コクランサウス側の風景-

アーバンスターキャピタルが所有している土地にはまだいくつか建物が残っていますが、実際にデベロッパーに土地を売却して開発を行う時には建物はすべて取り壊す予定です。

-本来の景色-

繰り返しになりますが、私が訪れた時は山火事の影響で空が曇っていました。本来であれば上記のような景色が楽しめます。

-セカンドオフィス-

コクランレイクのサウスとノースのちょうど中間地点に元々の地主が住んでいた住宅があります。女性の親子が住んでいた自宅をアーバンスターがリフォームして、現地視察の人たちが休憩したり宿泊できる場所にしたそうです。もちろんコクラン町付近で彼らが仕事をするときにも使うそうです。

-メインフロア-


-メインフロアの様子

-ベッドルーム-

ベッドルームは３部屋あります。現地視察を希望する人はこちらに滞在してもよいと代表のディーンが言っていました。飛行機代だけ出せば現地視察できますので、ご希望の方はアーバンスターに問い合わせてみてください。飛行機代はエコノミーだと往復で20万円前後で予約できます。ダウンタウンのホテルは大体１泊1.5万～3万円程度で宿泊できます。

-地下室の様子-

ビリヤード台やバーカウンターなど元々あったものだそうです。元の地主さんの所有物をそのまま利用しているんだとか。

-これまでの資金調達の実績-

繰り返しになりますが、アーバンスターキャピタルは大きく分けて３つのプロジェクトを同時進行しています。

１，グレンデールマウンテンビュー（2017年に完売）
２，ホースクリーク（2021年に完売）
３，コクランレイク（現在販売中）

グレンデールマウンテンビューは５つのフェーズに分けて、ホースクリークは２つのフェーズに分けて資金調達を行いました。販売中のコクランレイクも２つのフェーズ（サウス＆ノース）に分けて資金調達を行っています。日本円で合計約22.5億円の資金調達中。アーバンスターはコクラン町付近に合計1,100エーカーの土地を所有しており近隣で最大の地主となっています。

実際に現地を訪問する前はエーカーの単位がピンと来なかったため、イメージが沸きませんでした。しかし、実際に土地を見てみると広大で最高のロケーションに土地を所有しているという事がわかります。特にコクランレイクに関してはショッピングモールと学校の建設を予定しているため、承認されれば土地の価値は一気に向上するでしょう。

2007年に発表された北コクラン都市計画では学校と警察署の設置が盛り込まれていますが、アーバンスターが学校の建設に手を挙げたわけです。

コクランレイクの進捗状況

コクランレイクは現在、ノースの資金調達中です。サウスは約7.5億円完売。（1カナダドル100円計算）ノースの募集総額は15億円。

今後の流れとしては以下のプロセスを同時並行します。

１，資金調達
２，地質工学的調査
３，コンセプトプランの作成

まず資金調達に関してですが、プロジェクト遂行のためには資金調達が目下の課題です。資金が集まらなければ行政にコンセプトプランを提出する事ができないためです。

２の地質工学的調査に関しては実はすでに終えています。元々の地主がコクランレイクの土地を「農地」として利用していたために地質工学的調査は既に済んでいるのです。そのため、家を建てられないというようなことは絶対に無いそうです。しかし、コンセプトプランを提出する前にもう一度、１から地質工学的調査を行って行政に提出しなければらないそうです。地質工学的調査に加えて交通データの取得やその他にも提出しなければならない書類は膨大な量になるそうです。

ホースクリークやデールマウンテンビューのこれまでの経験だと地質工学的調査に約１～２年かかるそう。その間に同時で資金調達を行っているわけです。

コンセプトプランは先述した通り、ショッピングモールなどの商業施設と学校の建設をプランに盛り込み作成中です。地質工学的調査と資金調達が完了したらすぐに提出できるように準備を進めています。

上記は販売中のノースのタームシートより引用

ノースは104エーカーの土地に対して、住宅に関しては１エーカーあたり3.3軒のプラン。その他のエリアを商業施設として試算しています。１エーカーあたり3.3軒という数字は近隣のマクドナルド社が１エーカーあたり3.3軒で行政から承認を得たこと、ホースクリークが１エーカーあたり3.3軒でプランを提出している事から由来しています。この価格で売却できるであろうという土地の価値に関しては近隣の似たようなプロジェクトの価格から算出しています。

つまり、約15億円で資金調達を行っていますが、コンセプトプランがそのままベストシナリオで承認された場合は試算で約220億円の価値になるのではないかと予想しています。もちろんこれはベストシナリオなので、建設可能な住宅軒数が1.5軒や2軒などになる可能性もあります。しかし、北コクラン都市計画では、１エーカーあたり1.3軒というのが最低ラインとして定められているため、1.3×79エーカー＝102軒（＝51億円）＋商業施設としての25エーカーの土地の価値はベースラインとして試算ができます。上記の例はノースの場合ですが、サウスも同じです。

またアーバンスターは建設の免許も持っているため、コンセプトプランが承認された後は自社で開発を行う事もできます。例えば、住宅用の土地は他のデベロッパーに売却して投資家にまずはリターンを返して、商業施設用の土地はアーバンスターが開発してテナントの収益を継続的に投資家に分配していくなど様々なオプションを検討する事ができるそうです。もちろん最終的に決定するのは投資家の票になりますので、その時にベストな提案をアーバンスターが投資家全体に行い可否を問う事になります。

今後のスケジューリングに関しては、

・地質工学調査　約１～２年
・コンセプトプランの提出から承認　約１年
・デベロッパーへの売却　約６カ月

上記のようなスケジュールでプロジェクトを進めていくそうです。もちろん上記のスケジュールは前後する可能性があり、そのため償還まで３～５年という表現をしています。１つ前のプロジェクトのホースクリークは既にコンセプトプランを提出して行政に受理されています。ホースクリークに関しては「こういったスケジュールで審査を進めますよ」と行政からスケジューリングが送られてきているため、コクランレイクはホースクリークを参考に償還までの大まかな目安を立てているのです。

これからホースクリークの視察と進捗状況を解説します。

ホースクリークの進捗をご覧になれば、コクランレイクの今後のイメージも沸きやすいかと思います。

 

ホースクリークの視察

現在販売中のコクランレイクを視察した後は弊社が投資を行ったホースクリークの視察に行ってきました。

ホースクリークは280エーカーあり東京ドーム24個分の広大な土地です。ロッキー山脈が一望できる絶好のロケーションです。


-ホースクリークの土地-

繰り返しになりますが山火事の影響でスモーキーな景色となりタイミングが悪かったです。本来であれば以下のような景色です。

-本来の景色-

カナダ人はロッキー山脈の景色を愛しているので、ホースクリークに住む人たちは毎日この絶景を楽しむ事ができるわけです。

-マクドナルドデベロップメント社の土地-

大手の不動産デベロッパーであるマクドナルド社がホースクリークの道を１本挟んだ場所に土地開発を行っています。2022年には１エーカーあたり3.3軒の住宅建設許可が行政から下りました。マクドナルド社はダウンタウンに近いベアスポウというエリアでも大型の土地開発を行っている不動産デベロッパーです。すでに街づくりの実績が多数あります。現在、マクドナルド社はとコクラン湖の景観を綺麗にするように行政と交渉中との事でした。８億円の予算を行政に提案していて、コクラン湖をもっと魅力的な場所にするように働きかけています。ベアスポウのプロジェクトでも近隣の湖を魅力的な場所にするように行政と交渉して予算を取ったそうです。

-住宅密度の正当性-

カルガリーからバンフに向かう道のカルガリーよりに「ハーモニー」という別の会社が手掛けているプロジェクトがあります。行政区画は同じロッキービュー郡で販売されている住宅の平均価格は約1億1,000万円となっています。こちらのハーモニーは１エーカーあたり3軒で住宅が建設されており、ホースクリークやコクランレイクの１エーカーあたり3.3軒の妥当性を示しています。

-ハーモニーの位置情報-

 

-ホースクリーク前の１本道-

ホースクリークとマクドナルド社の間の道は現在整備されていませんが、開発が進むについてこちらの道も整備するそうです。

ホースクリークの進捗状況

弊社が投資をしたホースクリークは2017年より資金調達を開始して2021年に資金を集めました。日本円で総額約37億円の資金調達です。当初は１エーカーあたり2軒でコンセプトプランを作成していたのですが、隣接しているマクドナルド社が１エーカーあたり3.3軒でプランを提出した事を受けてプランの修正を行いました。2020年からCovid-19の影響もあり約２年間はプロジェクトがほぼストップ。行政が人数を減らし土地開発の承認プロセスもストップしていたからです。

そのため開始から６年が経過していますが、２年ストップしていたと考えると実質４年になります。

直近１年での進捗を紹介します。

■オープンハウス

2022年6月22日に近隣住民や関係者を集めてオープンハウスを実施しました。オープンハウスは3時間に渡り実施され、総勢80～100名が参加しました。

-アーバンスター社のニュースレターより-

オープンハウスで利用された掲示物はコクランレイクのセカンドオフィスの地下に掲示されています。オープンハウスでは参加者からの意見書を募集しましたが、参加したほとんどの方が当プランに賛成の意を表明してくれました。

地元の新聞にはアーバンスターがオープンハウスを実施した事が掲載されたそうです。

コンセプトプランの提出と受理

2022年10月3日、アーバンスターキャピタルはホースクリークのコンセプトプランをロッキービュー郡に提出しました。

左下の「TOWNSHIP planning＋design inc.」のロゴはコンセプトプランの作成を担当している街づくりのデザイン会社。代表のクリスティはカルガリーで26年以上住宅建設のコンセプトプランの設計をしているプランナーです。生涯の成約率は95％で、直近10年での成約率は100％です。経験と実績のある方なので自分の気に入った案件しかやらないそうです。視察の日のディナーにも参加していました。右下は「ロッキービュー郡」という行政区画です。おさらいですが、北コクラン都市計画が出されている行政はロッキービュー郡という行政です。

提出されたホースクリークのコンセプトプランは2022年12月にロッキービュー郡の行政に掲載されました。

行政のHP
https://www.rockyview.ca/

「BUILDING&PLANNING」→「Plans Under Review」→「Proposed Conceptual Schemes」→「HorseCreek」より検索が可能です。

行政からアーバンスターに送られてきたスケジューリングだとおよそ１年程度で承認するそうです。併せてスケジューリングも紹介します。

今後のスケジュール

-行政からのタイムスケジュール-

残るステップは３つとなります。

１，公聴会　　　　2023年3～4月
２，承認　　　　　2023年4月
３，CMRBの承認　2023年6月

アーバンスター側がやる事はすべて終わっています。プラン提出後はすべて行政の主導になります。

すでに2023年5月ですが、今は公聴会の実施についての連絡を行政から待っている状況です。このスケジュールは去年の夏の段階で行政から送られてきています。北米では日本と違って予定が遅れてしまうことは当たり前の事なので、個人的には仕方ないと割り切っています。

公聴会が完了したら晴れてコンセプトプランの承認が決定します。ロッキービュー郡の承認が完了したら、前回の記事で紹介したCMRB（成長委員会）の承認を待ちます。アンドレいわく、ロッキービュー郡の承認＝CMRBの承認のためすぐに行われるとの事でした。

ロッキービュー郡とCMRBからコンセプトプランの承認が完了したら、デベロッパーへの土地売却交渉が始まります。デベロッパーはプラン通りに家を建てて売るだけなので、銀行から融資を引っ張ってきてアーバンスターから土地を購入します。既に何社もテーブルの下でやり取りをしているそうですが、承認から売却実行までには３～６カ月くらいの期間を見込んでいるそうです。

繰り返しになりますが、上記は去年の段階で行政から送られてきたタイムスケジュールですでに公聴会の点で遅れが出ています。アーバンスターは公聴会の実施の連絡を待っている段階です。プランを提出した後はすべて行政の主導で進んでいくため時間的リスクを投資家は取る事になります。行政の動きはこちらでコントロールできないからです。

リターンについて

ホースクリークは280エーカーの土地に対して903軒の住宅建設プランでコンセプトプランを提出しました。1エーカーあたり3.3軒の計算です。

-提出されたコンセプトプランより引用-

カナダは日本と違って路線価のように目安になる土地価格がありません。日本では駅に近いとかダウンタウン（街の中心地）に近いなどの要因で土地価格が高くなりますが、カナダでは「理想のライフスタイルを実現できるか」が土地価格向上の要因となります。事実、ダウンタウンから車で１時間～１時間３０分程度のキャンモアでは戸建てを買うのに最低1億5,000万円かかります。理由は自然豊かなバンフ国立公園に近いからです。

そのためホースクリークの土地がいくらで売れるかに関しては近隣の土地価格などを参考にして算出する必要があります。コクラン湖付近に別会社が手掛けるモンテラというプロジェクトやマクドナルド社のベアスポウなどを参考価格にすると１軒の承認につき約5,000万円の価値があると算出しています。

つまり、903軒×5,000万円がベストシナリオであり最大で約450億円で土地が売却できると予想しています。募集総額が37億円のためベストシナリオの場合は投資家のリターンも相当な額になります。北コクラン都市計画では１エーカーあたり1.3軒は最低ラインとして確保されているので、もしベストシナリオのプランが通らなかった場合でも最低364軒×5,000万円（182億円）は通る事になります。364軒～903軒のどの数字になるかは行政次第です。修正を要求されたら速やかにプランを変更して提出するとのことでした。

繰り返しになりますが、カナダでは「理想のライフスタイルを送れるかどうか」が土地価格向上の最大の要因です。

ホースクリークはコクラン町まで車で7～8分。ダウンタウンまでも30～40分程度のロケーションで、ロッキー山脈が一望できます。下図をご覧くだされば、おわかりになると思います。ロッキー山脈側は緩やかな斜面になっており視界を遮るものは一切何もなく、毎日絶景が楽しめます。ホースクリークはちょうど北コクラン都市計画の枠ギリギリの場所で、斜面の向こう側は都市計画は出されていません。そのため今後ずっと視界を遮る建物が建つ事は絶対になく、住宅を購入した人はロッキー山脈と共に暮らしていく事ができるのです。黄色いエリアは住宅密度が低く１億円や２億円といった高級住宅が建つプランになっています。

私は実際に土地を見てきましたが、確かに平均で5,000万円で土地が売れるだろうという試算は妥当な数字だと思いました。

5,000万円程度の小さな家から2億円くらいの大きな家まで様々な家が建てられるプランですが、デベロッパーは1軒あたり平均5,000万円でアーバンスターから土地を購入して、うわものを建てて消費者に販売するからです。プランが承認された土地には銀行は融資を行うのでデベロッパーは銀行から融資を受けて住宅を建てて個人に販売を行います。

仮に3,000万円や4,000万円で計算しても十分な利益になります。

 

モンテラの視察

最後に別の会社が運営しているモンテラプロジェクトの視察に行きました。

モンテラは約20年前にプランが行政から承認され、2006年にフェーズ１の建設が完了した古くからのプロジェクトです。フェーズ１では112の住宅が建設され平均0.27エーカー。すべての住宅に庭がある素敵なプロジェクトです。現在はフェーズ２の土地がデベロッパーより一般消費者に小売りされています。

-モンテラのメイン入り口-

-集合ポスト-

-売りに出ている中古物件（販売価格1億円）-

-売りに出ている中古物件（約1億5,000万円）-

-モンテラの位置情報-

モンテラはコクラン湖とアーバンスターのコクランレイク（サウス＆ノース）の間に位置しています。22号線がコクラン町から北へ続く１本道で、道路沿いから開発が進むため素晴らしいロケーションです。モンテラでは現在、フェーズ２の土地や住宅が販売になっていますが、安いものでは3,000万円程度、高いものは1億5,000万円などなど様々です。

湖を挟んだ反対側は大手の不動産デベロッパーマクドナルド社が開発しています。マクドナルド社は１エーカーあたり3.3軒で承認を取っており、現在８億円かけてコクラン湖の景観がより良いものにするように行政と協議中です。コクラン湖の景観や水質がより良くなれば地域コミュニティの価値はより向上する事でしょう。

 

まとめ

２日目の午後は現地視察を行ってきました。

アーバンスターは行政が出した将来的に開発が行われる都市計画の中に土地を所有しているという大前提がありますが、実際に見てみて最高のロケーションであると確信しました。

投資でお金を増やそうと思ったら投資家は「リスク」を取らなければなりません。この案件に関しては投資家が出資した金額の95％は実際の土地が担保についています。行政側との協議には遅れが出たりプランの修正を求められたらその分、時間がかかります。そのため、投資家が取るべきリスクは「時間」のみというのが私の個人的な意見です。土地自体が素晴らしく安く取得しているからです。

別の記事で紹介しますが、私はは政府関係者や評議会（市議会）のメンバーと直接話をして、コクラン町や北コクラン都市計画内の住宅は今後も人口が増え続け住宅需要が高くなるだろうという確認が取れました。

住宅密度に関しても多く建てれば多く建てるほど固定資産税による税収が増えるため、政府としてもより多くの住宅を建てるプランを出すようにアーバンスターに要請しています。

次回の記事では食事会で関係者と話した内容の様子やアーバンスターの商品のおさらいをしたいと思います。