2023年5月15日～20日の6日間かけてカナダ不動産の現地視察を行ってきました。
これまでに以下の記事を配信しました。じっくりお読み頂ければ理解が深まると思います。
アーバンスターキャピタル現地視察レポート１日目
https://www.at-liberty.jp/2023/05/23/urbanstar-1/
アーバンスターキャピタル現地視察レポート２日目ー会社訪問と土地視察ー
https://www.at-liberty.jp/2023/05/25/urbanstar-day2-company/
アーバンスターキャピタル現地視察レポート２日目ー土地視察ー
https://www.at-liberty.jp/2023/05/27/urbanstar-day2-land/
アーバンスターキャピタル現地視察レポート２日目ディナー＆案件確認
https://www.at-liberty.jp/2023/05/29/dinner-concept/
Q&A
今回の視察レポートを公開して検討されている方々から質問を多数いただきました。
以下に公開します。
Q、カナダ人は投資しないのですか？
A、1つ目のプロジェクトの第１区画を販売開始した時は投資家のほとんどがカナダ人でした。当初、アーバンスターの商品は連邦政府が設定した退職者向けの非課税プログラムには組み込まれていたので1,000人ほどのカナダ人が投資していたのです。しかし、2016年に法律が改正され、私募証券の投資には適格投資家の証明が必要になった事と年間30,000カナダドル（約300万円）までというハードルができてしまったため、現地のカナダ人相手ではなくアジア市場をターゲットにビジネスをするようになったとの事です。
Q、債券部分の満期はありますか？
A、満期は20年に設定されています。債券なので期間を設定しなければならないからです。もちろん３～５年で償還できるようにアーバンスターは努力します。
Q、債券部分は土地が担保についているのですか？
A、はい。出資した金額の95％は実際の土地が担保に設定された債券です。
証券の発行は第三者機関の信託会社である「Alliance Trust社」が行っています。証券の写しが投資家の自宅に郵送で届きますが、95％が担保付の債券と明記されています。アーバンスターが所有している土地はすべて行政が開発を決定している都市計画内の土地であり最高のロケーションであるため、最悪の最悪の場合は投資家には土地が残るという投資商品です。
Q、なぜ銀行から融資を受けて自社でやらないのですか？投資家から資金調達をするのですか？
まず第一に北米は日本と違って金利が高いです。資金調達コストが高くつきます。
次にコンセプトプランが承認されていない段階の土地に対して銀行は満額を融資してくれません。せいぜいプロジェクトを遂行するための希望額、６～７割程度しか調達する事ができず銀行は担保を要求して返済は翌月から始まります。残りの３～４割を投資家から調達しなければならなくなりますが、土地は銀行に担保として取られてしまっているため、投資家にお渡しできる担保が無くなってしまうのです。
こういった理由から銀行から調達せずに投資家から資金を調達しているわけです。
上記のように投資家から資金を調達する事を「直接金融」と言いますが、北米では直接金融の仕組みが発展しており一般的です。私的に募集するという事から「私募（＝Private Offering）」と呼ばれたりします。
Q、税金はどうなりますか？
税金の話は税理士に許された業務なので私は回答する事ができません。私が複数の税理士に聞いて確認した内容を掲載しておきますが、ご自身でも専門家の意見を聞いてください。償還時は株式を内部償却して配当として出すそうです。外国の非上場企業の配当は「総合課税」になるので所得と合算して税務申告をするとの事でした。総合課税ではありますが、数倍のキャピタルゲインを目指す案件なので「手残り」は多くなるはずです。
Q、アーバンスターが信頼に足る会社というのをどう確認できますか？
アーバンスター社は２つの法律事務所を顧問につけています。１つ目は企業弁護としてカナダでも大手のBLG。２つ目は不動産弁護としてRobertsonLLPです。２つの法律事務所に顧問をお願いしているというエビデンスはアーバンスター社のHPから確認できます。
他にも金融商品である証拠として、「SEDAR」というカナダの証券開示システムにて発行証券の情報を開示しています。
https://www.sedar.com/homepage_en.htm
Q、結局、アーバンスターの仕事って何ですか？
A、土地を仕入れて、街づくりのコンセプトを作成して行政に提出する事です。行政から街づくりの承認が下りれば土地の価値が一気に向上するためデベロッパーに土地を売却して投資家にお金を戻します。売却時に利益の25％をアーバンスターが受け取り、75％が投資家に還元されます。
Ｑ、コンセプトプランはアーバンスターが作るのですか？
A、外注先の企業が作ります。Township+Plannning社というこれまでにいくつものプランを行政に承認させているプランニング会社に依頼しています。代表のクリスティは生涯の承認率が95％で、直近の10年間は100％の承認率のベテランです。Township+Plannning社のこれまでの実績は以下から確認できます。
https://www.twpplanning.com/projects
Q、そのプランニング会社がプラン作成してるって証拠はありますか？
A、ロッキービュー郡の行政のHPに「審査中のプラン」が掲載されています。１つ前のプロジェクトの「ホースクリーク」をお調べいただければ、アーバンスターのコンセプトプランに行政のロゴとTownship＋Plannning社のロゴが表紙に掲載されています。
『BUILDING & PLANNING』→『Plans Under Review』→『Proposed Conceptual Schemes』→『HorseCreek』
上記の順番でクリックしていけば提出されたコンセプトプランを閲覧できます。現在、販売中のコクランレイクもTownship＋Planning社がコンセプトプランの作成を行います。
Q、３～５年という目安はなぜですか？
A、１つ前のプロジェクトのホースクリークにて行政から送られてきたスケジュールを参考にしています。
まず、地質工学的調査等に１～２年かかります。前の土地所有者が農地として利用していたため既に地質工学的調査は済んでいるのですが、コンセプトプランの提出前にもう一度調査をして行政に提出する必要があります。コンセプトプランが受理されたら、承認までに６カ月～１年程度かかると見込まれています。承認されたら、デベロッパーへの売却交渉から実施までに６カ月程度かかる見込みです。
上記の見込みをもって償還まで３～５年という表現をしています。
もちろんコンセプトプランの修正を求められたり、公聴会の実施に時間がかかったりと予期せぬ事がありスケジュール通りにいかない可能性もあります。
Q、１つ目のプロジェクトはどうして遅れているのですか？
A、１つ目のプロジェクトのグレンデールマウンテンビューは、行政がロッキービュー郡なのですが、コクラン町に隣接している事とカルガリー市が費用を負担しているハイウェイ1A沿いの土地となっています。つまり、ロッキービュー郡、コクラン町、カルガリー市の３つの行政が関係しています。2017年にコンセプトプランを提出して行政のHPにも掲載され2018年から審議に入るところでした。しかし、2018年1月にCMRBというカルガリー地区の今後の経済発展と開発プロジェクトを統合して検討するという審議会が発足した事により足止めを食らいました。グレンデールマウンテンビューはベアスパウ都市計画という都市計画内の土地なのですが、ベアスパウ都市計画に修正が提言されたからです。
結局、コロナもあり遅れに遅れて、2022年8月15日にCMRBにより最終的な成長プランが発表されました。
https://www.calgarymetroregion.ca/growth-and-servicing-plan
上記のような理由で１つ目のプロジェクトには遅れが出ています。ポジティブに捉えるのであれば、行政が主導でこのエリアをより効率的に発展させていくように成長委員会が発足したわけです。しかし、当初の予定よりも４～５年ほど遅れているのも事実です。ベアスパウ都市計画は1997年に出された都市計画ですが、１エーカーあたり2軒のプランで提出していました。今回のCMRBの提言で１エーカーあたり2軒ではなく、もっと住宅密度を高めてプランを修正するようになります。
Q、CMRBって何ですか？
A、Calgary Metropolitan Region Boardの略称です。
カルガリー周辺地域の長期的な成長と発展を計画して実行するために2018年に設立された機関です。メンバーにはカルガリー市長、エイドリー市長、チェスターミアー市長、コクラン町長など８名のメンバーがいます。カルガリー周辺地域の居住用住宅、商業地、交通、上下水道、エネルギー、自然環境など様々な「生活のために必要な要因」をより持続的に効率的に発展させていくための機関となっています。最終的な成長プランやサービスプランは2022年8月15日に大臣により署名され発効されました。このプランがカルガリー周辺地域の基本プランとなっています。
Q、販売中のコクランレイクやホースクリークもCMRBの影響を受けそうですか？
A、受けないと思われています。
コクランレイクとホースクリークは別の都市計画内の土地です。「北コクラン都市計画」という2007年に出された都市計画で、管轄もロッキービュー郡という行政だけです。事実、ホースクリークの目の前の土地であるマクドナルドデベロップメント社の土地は去年、行政から承認が下りています。
Q、結局、住宅建設の可能軒数が増えれば増えるほどリターンが上がるのですか？
A、はい。例えば、コクランノースの104エーカーの土地に対して、150軒のプランが承認されている土地と300軒のプランが承認されている土地ではデベロッパーの土地買取額が異なります。消費者150名に販売できるのか300名に販売できるのかで売上も利益も2倍になるからです。
１つ前のプロジェクトであるホースクリークであれば、280エーカーの土地に対して903軒のプランで提出しています。プラン通りに承認されたら、903軒×500,000ドル（約5,000万円）＝約451億円（1CAD=100円）で土地を売却できると試算しています。（調達額は約37億円）
デベロッパーは銀行から融資を受けてアーバンスターから451億円で土地を買い取り（複数社がJVを組む可能性もあります）、上物を建てて消費者に販売します。近隣の地域では中古の住宅でも1億円～1億5,000万円の住宅も多数あるので、非現実的な数字ではありません。可処分所得は日本の約２倍です。
Q、カルガリーは人口が増えているのですか？
A、カルガリーのメトロポリタンエリアエリアでは、過去20年間で人口が100万人から150万人に増加しています。直近10年間の人口増加率はカナダでトップです。平均年齢も37.2歳と若くカナダは移民政策を取っているので今後も人口増が予想されています。
Q、投資家は直接カナダの口座に海外送金するのですか？日本の銀行には振り込めないのですか？
A、はい、直接カナダのCIBCというメガバンクの信託口座に振り込みます。
日本の会社ではないので日本の銀行に振り込む事はできません。他の多くの海外投資案件では間にたくさんの業者が入っており、中間マージンが多く取られているケースもあります。そのため、投資家は割高で購入する事になりリターンが少なくなってしまう事も多々あるのです。アーバンスターの案件では投資家が直接、海外送金して投資します。送金の手間はありますが、変な仲介料を取られている事もありません。
Q、信託口座に振り込むってどういった意味ですか？
A、信託口座とは、受託者（投資家）が口座にお金を預け、お金の管理·運用を委託された者（アーバンスター）が行う事です。
アーバンスターの商品は金融商品になっており、目論見書兼投資契約書にお金の使途をすべて明記しているため、正しいお金の使い方が定められています。信託口座からプロジェクトに必要な費用を必要な時に必要なだけ取り出して使用します。金融商品のため、口座のお金を自由に使えるわけではないという制限が働いています。
Q、どういった人が向いている投資だと思いますか？
A、使わずに銀行に寝かしている貯金がある方やキャピタルゲインで手持ちの資金を数倍に増やしたいリスクを取れる方だと思います。
この案件は途中解約ができないので、現金化したいと思ってもプロジェクトが完了するまでは現金を手に戻す事ができません。お金がロックされてしまうので流動性を放棄する必要があります。この案件の最大のリスクは「時間的リスク」のため、時間的リスクを取る事ができる投資家でないと向いていません。
またキャピタルゲインで数倍にお金を増やす事ができるという投資案件は他になかなかないので、手持ちの資金を増やしたい、そのためにはリスクを取れるという方も向いている投資です。株式投資で手持ちの資金を３倍にしようと思ったら相当な勉強と相当な時間がかるにもかかわらず全額失うリスクもあるからです。ご自身のリスクとリターンの許容度に合わせて検討するのが良いと思います。
投資をした後は何もする必要はありませんか？情報は発信してくれますか？
A、投資後は何もしなくて大丈夫です。プロジェクトファイナンスのため、プロジェクトの完了を待つだけです。
アーバンスターは定期的に投資家にニュースレターを発信しています。英語のレターに加えて日本語訳付のレターもあるので進捗状況は常に確認できます。契約書にメールアドレスを記入する欄がありますが、よく使うメールアドレスの記入をおすすめします。
海外送金は難しいですか？
A、近年、金融庁がマネーロンダリング対策で金融機関に手続きの厳格化を求めているため海外送金は少し手間かもしれません。また、問題点として銀行の行員がマネロン対策をよく理解しておらず、見当違いな回答で海外送金を断ってくるケースもあるそうです。「インボイスや見積書が無いから」とか「日本法人が無いから」など見当違いな回答はこれまでにも良くありました。
「海外の投資商品をちゃんと理解して自分の意思で送金をします」というスタンスが必要です。
申込書の原本と身分証（マイナンバーがわかるもの）を持参して海外送金を行ってください。
定期的にイベントなどありますか？
年に１～２回カルガリーより代表のディーンが来日します。
東京、大阪、福岡などの主要都市でちょっとした投資家向けのイベントを開催しています。イベントには主婦、会社員、自営業者、会社経営者など幅広い投資家が参加されますので、人脈形成やネットワーク形成に役立つとのお声を頂いています。
償還時にイベントなどされますか？
はい。投資金が戻ってきましたら、弊社主催で盛大にパーティーを行います。是非、楽しみにされていてください。
まとめ
以上がこれまでに頂いた質問です。
弊社はこれまでに米国のスタートアップ企業やファンドに数々の投資を行ってきました。数々の投資の中でもアーバンスターキャピタルの案件は安全性も収益性も高く、リスクヘッジやポートフォリオ分散に非常に向いている投資だと思います。
弊社も徹底的にデューデリジェンス（リサーチ）をして現地視察や関係者とディスカッションを重ねた上で投資をしました。これから投資をされる方にはそういった細かい部分などの確認に弊社を利用して頂ければと思います。
お付き合いいただきありがとうございました。